看板 home-sale
我翻了一下舊文, 你買的時候引用的投報率公式就錯了 用了什麼ceca給的速算法 3*5 (5倍槓桿) - 1.685 *4 (資金成本) = 現金投報 8.26% 上千萬的東西, 是有要你30秒決定要不要買嗎? 為什麼要用速算法? 何況ceca那篇我在推文就直接說這個公式不行了 你好好列現金流, 算IRR, 我相信你就不會這樣出價了 還有, 你這房子2022交屋, 根本還沒賣, 就在那邊真人真事平轉虧錢 到底真人真事三小 ※ 引述《linandydog (伯)》之銘言: : ========================================================================== : 好像有各種誤會我緊急補充一下 : 文中各個試算表都只是買入瞬間的"估算",六年平轉是"假設條件"。 : 實際上的物件有跟到足夠漲價,我也認為未來一定還是會持續大漲。 : 但是購買當下還沒發生就是還沒發生,沒法去鐵口直斷六年後漲幅肯定>X% : 試算表數字有點像是"認列入場成本",像買入股票前要先知道會先虧多少手續費這樣 : ========================================================================== : 原文恕刪,單純想借個標題碎碎念。 : 兩年前自己的舊文供參 => #1YkMROeg (home-sale) : 懶得讀的話重點在下面這張圖 : https://i.imgur.com/GWOcvXi.png
: 1000萬頭期2成寬三貸30年1.685%,粗投報(年房租/總價)3%的物件。 : 如果持有六年平轉,身為一個無經驗無背景房市小白,你會拿到-0.95%的年化報酬。 : 很反直覺? 網路上一堆投報計算網站跟板上大神明明隨手貼出來都是兩位數IRR : 用兩年前的超低利率條件搞出負年化,這怎麼可能!?? : 問題就在於,大神是大神,但你只是小白。 問題應該是在於你故意要算成負數吧 這是我照你條件打的 購屋成本我算在第一期的32萬, 賣屋成本我算在最後一期的50萬 貸款800萬, 利率照你說的1.685%, 無寬限, 月租照你說的3%, 25000 每年的房屋稅15000, 土地稅4000 得到的結果是這樣 https://i.imgur.com/5NEFxJG.png
為什麼你會算成負的? 第一個就是你每年的稅金算4萬, 這個真的偏高啦 再來就是1000萬的房子, 真的會買2賣4, 買賣成本加起來82萬嗎? 我是覺得不會啦, 現在買1賣3還蠻常見的 還有就是預設房租不會漲, 每年都要空租一個月 如果我用買1賣3, 買賣各少10萬, 加上租金年成長2% 就會得到 https://i.imgur.com/lAkCv5m.png
你把所有數字都算成最嚴苛的狀態, 那算出一個負數也就不意外 : 現實家人朋友財商都超保守無法討論買房投資,學校又沒教只能在網路上爬爬文。 : 背學貸負債出社會還要給孝親費,撐到今年總算買房的八年級賴家啃老小白。 : (上面那間1000萬的是熟識親人買的,不是我) : 物件如下,台中74環內10-20年屋兩房平車,同樣真人真事只稍改數字方便計算。 : https://i.imgur.com/BowGxch.png
貴親買1650萬房子, 買賣趴數都給滿, 而且六年不漲房租 然後買在台中六年還平轉, 所有不利條件都給他碰上, 這麼神奇? 你說這是真實案例, 可以給個實價登錄嗎? 我想看看貴親為什麼過去六年買在台中, 最後會平轉 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.248.31.167 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1730081558.A.89B.html
shena30335: 為什麼I大的圖我用電腦都點不開... 10/28 10:17
我也很困擾
chen831030: 為啥到期房價變950 10/28 10:18
仲介費加過戶費用, 他預設拿滿4%, 所以要50萬
chen831030: 原原po的條件不是六年後平轉嗎 10/28 10:19
chen831030: 沒事,我看懂了,抱歉 10/28 10:21
chen831030: 你這個模型沒有房地合一稅20%嗎 10/28 10:21
Chricey: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎? 10/28 10:21 平轉的房子沒有房地合一稅
Mithra: 都平轉了不用20%吧 10/28 10:22
chen831030: 謝謝你的解惑,謝謝 10/28 10:23
aq2272353712: ceca速算法~xd,跌倒18層地獄 10/28 10:38
cpa0426: 唯一推irr,而且我還懷疑你在偷臭ceca 10/28 10:49
Chricey: 有人知道如何處理關節痛嗎?求分享! 10/28 10:49
georgepg25: 一個魯蛇文可以得到J大跟I大的回覆跟指點,真不簡單, 10/28 10:49
georgepg25: 我看完只有一個想法,就是你只會抱怨,當伸手牌,我幹 10/28 10:49
georgepg25: 嘛要理你 10/28 10:49
cpa0426: 然後包含未來現金流、稅賦的金流也要合理正確…不然真的 10/28 10:51
Kroner: UC2神招啊,吃下去就對了 10/28 10:51
cpa0426: 都亂算一通 10/28 10:51
IBIZA: 反正他其實也沒賠啦 房價有漲 只是沒有當初想的賺得多 10/28 10:53
※ 編輯: IBIZA (60.248.31.167 臺灣), 10/28/2024 10:57:03
aq2272353712: 小房蟲吧… 10/28 11:04
jc761128: 其實算成最嚴苛狀態也沒不好啦 搞不好風險偏好就很低. 10/28 11:05
Chricey: UC2是天然成分嗎?還是有添加物啊? 10/28 11:05
LINPINPARK: 推喔,房版不動產投報率精算需要更好的推動 10/28 11:10
yiliang1107: 推 10/28 11:34
flexin: 優質文章 10/28 11:45
kazamishu: 優質 10/28 12:25
Kroner: 我也有過關節痛的經驗,真的超痛苦的啦!推薦去看醫生,早點處理比較不會拖延變嚴重。 10/28 12:25
piliwu: 台中六年平轉報給我幫你解決問題謝謝 10/28 13:09
CaLawrence: 推 10/28 15:23
encoreg57985: 賣4不知道 但買2很常見啊 10/28 20:45