我翻了一下舊文, 你買的時候引用的投報率公式就錯了 用了什麼ceca給的速算法 3*5 (5倍槓桿) - 1.685 *4 (資金成本) = 現金投報 8.26% 上千萬的東西, 是有要你30秒決定要不要買嗎？ 為什麼要用速算法？ 何況ceca那篇我在推文就直接說這個公式不行了 你好好列現金流, 算IRR, 我相信你就不會這樣出價了 還有, 你這房子2022交屋, 根本還沒賣, 就在那邊真人真事平轉虧錢 到底真人真事三小 ※ 引述《linandydog (伯)》之銘言： : ========================================================================== : 好像有各種誤會我緊急補充一下 : 文中各個試算表都只是買入瞬間的"估算"，六年平轉是"假設條件"。 : 實際上的物件有跟到足夠漲價，我也認為未來一定還是會持續大漲。 : 但是購買當下還沒發生就是還沒發生，沒法去鐵口直斷六年後漲幅肯定>X% : 試算表數字有點像是"認列入場成本"，像買入股票前要先知道會先虧多少手續費這樣 : ========================================================================== : 原文恕刪，單純想借個標題碎碎念。 : 兩年前自己的舊文供參 => #1YkMROeg (home-sale) : 懶得讀的話重點在下面這張圖 : https://i.imgur.com/GWOcvXi.png : 1000萬頭期2成寬三貸30年1.685%，粗投報(年房租/總價)3%的物件。 : 如果持有六年平轉，身為一個無經驗無背景房市小白，你會拿到-0.95%的年化報酬。 : 很反直覺? 網路上一堆投報計算網站跟板上大神明明隨手貼出來都是兩位數IRR : 用兩年前的超低利率條件搞出負年化，這怎麼可能!?? : 問題就在於，大神是大神，但你只是小白。 問題應該是在於你故意要算成負數吧 這是我照你條件打的 購屋成本我算在第一期的32萬, 賣屋成本我算在最後一期的50萬 貸款800萬, 利率照你說的1.685%, 無寬限, 月租照你說的3%, 25000 每年的房屋稅15000, 土地稅4000 得到的結果是這樣 https://i.imgur.com/5NEFxJG.png 為什麼你會算成負的？ 第一個就是你每年的稅金算4萬, 這個真的偏高啦 再來就是1000萬的房子, 真的會買2賣4, 買賣成本加起來82萬嗎? 我是覺得不會啦, 現在買1賣3還蠻常見的 還有就是預設房租不會漲, 每年都要空租一個月 如果我用買1賣3, 買賣各少10萬, 加上租金年成長2% 就會得到 https://i.imgur.com/lAkCv5m.png 你把所有數字都算成最嚴苛的狀態, 那算出一個負數也就不意外 : 現實家人朋友財商都超保守無法討論買房投資，學校又沒教只能在網路上爬爬文。 : 背學貸負債出社會還要給孝親費，撐到今年總算買房的八年級賴家啃老小白。 : (上面那間1000萬的是熟識親人買的，不是我) : 物件如下，台中74環內10-20年屋兩房平車，同樣真人真事只稍改數字方便計算。 : https://i.imgur.com/BowGxch.png 貴親買1650萬房子, 買賣趴數都給滿, 而且六年不漲房租 然後買在台中六年還平轉, 所有不利條件都給他碰上, 這麼神奇？ 你說這是真實案例, 可以給個實價登錄嗎？ 我想看看貴親為什麼過去六年買在台中, 最後會平轉 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.248.31.167 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1730081558.A.89B.html 我也很困擾 仲介費加過戶費用, 他預設拿滿4%, 所以要50萬 推 Chricey: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎？ 10/28 10:21 平轉的房子沒有房地合一稅 推 Chricey: 有人知道如何處理關節痛嗎？求分享！ 10/28 10:49推 Kroner: UC2神招啊，吃下去就對了 10/28 10:51※ 編輯: IBIZA (60.248.31.167 臺灣), 10/28/2024 10:57:03 推 Chricey: UC2是天然成分嗎？還是有添加物啊？ 10/28 11:05推 Kroner: 我也有過關節痛的經驗，真的超痛苦的啦！推薦去看醫生，早點處理比較不會拖延變嚴重。 10/28 12:25