› 看板 home-sale
作者linandydog (伯)
看板home-sale
標題Re: [閒聊] 投資房地產成本計算
時間Mon Oct 28 06:39:31 2024
========================================================================== 好像有各種誤會我緊急補充一下 文中各個試算表都只是買入瞬間的"估算"，六年平轉是"假設條件"。 實際上的物件有跟到足夠漲價，我也認為未來一定還是會持續大漲。 但是購買當下還沒發生就是還沒發生，沒法去鐵口直斷六年後漲幅肯定>X% 試算表數字有點像是"認列入場成本"，像買入股票前要先知道會先虧多少手續費這樣 ========================================================================== 原文恕刪，單純想借個標題碎碎念。 兩年前自己的舊文供參 => #1YkMROeg (home-sale) 懶得讀的話重點在下面這張圖 https://i.imgur.com/GWOcvXi.png
1000萬頭期2成寬三貸30年1.685%，粗投報(年房租/總價)3%的物件。 如果持有六年平轉，身為一個無經驗無背景房市小白，你會拿到-0.95%的年化報酬。 很反直覺? 網路上一堆投報計算網站跟板上大神明明隨手貼出來都是兩位數IRR 用兩年前的超低利率條件搞出負年化，這怎麼可能!?? 問題就在於，大神是大神，但你只是小白。 因為你是小白，只能跪著求仲介收斡幫你談價，根本殺不了仲介費。 因為你是小白，只能看到大神收剩下的物件，在各種隱藏缺陷物件中踩地雷。 因為你是小白，拿著地雷物件怕空租，在591比價半天，只敢開投報3%的房租，含管含車。 因為你是小白，平常要上班只能請仲介代租，兩周租掉加半個月代租費，直接去一個月。 因為你是小白，代租不幫篩房客，結果房客各種雷點年年不續約重找再繼續被代租扒皮。 因為你是小白，電器壞掉水管不通，你也只能請假找水電來修，開價多少就付多少。 對大神來說，這些都不可能會是問題，但因為你是小白，這些全都是你的成本，跑不掉。 我怎麼知道? 因為自身就是一個沒祖上支援，毫無金融/仲介/裝修背景或相關人脈。 現實家人朋友財商都超保守無法討論買房投資，學校又沒教只能在網路上爬爬文。 背學貸負債出社會還要給孝親費，撐到今年總算買房的八年級賴家啃老小白。 (上面那間1000萬的是熟識親人買的，不是我) 物件如下，台中74環內10-20年屋兩房平車，同樣真人真事只稍改數字方便計算。 https://i.imgur.com/BowGxch.png
靠著這兩年房價飆漲+升息然後台中租金在反降，六年平轉IRR估算來到了可怕的-4.56% 當然，估算只是估算，不一定要六年就賣，也沒人規定必須要平轉。 重點是，身為一個小白，現在投資房市你要有明確的認知 你能買到的物件，起始年化報酬就是負的，還負不少! 各種顯性/隱性的成本會把你的帳面投報整個吃光還倒吐。 房價哪怕沒跌持平、只是漲不夠對你來說也會是虧爛!! 你當然可以凹單十幾二十年直到某天漲幅終於夠了為止。 只是沒有什麼"房價下跌靠房租收入也穩賺"，那跟高股息左手配右腳類似就是自我安慰。 => 你的投資獲利基本上完全取決於未來房價的漲幅要夠大，醒醒吧你就是來賺炒房的 <= 在有了這個正確認知下，自行估算能夠承受房價不漲的虧本風險。 對未來整體漲幅有足夠的信心下，才建議一個小白開始投資房市。 而不是看大神分享的神案例短期賺兩三百萬或隨手2位數投報收租，就以為自己也行。 還是那句話，大神是大神，你是小白，不要妄想你能做的跟大神一樣好。 以下單純個人心情抒發: 過去幾年看板上文章一直有種奇妙的矛盾感 就算去掉那種看空或是明顯沒打算參與市場來亂的文章 總是有一種聲音跟你說閉著眼睛地圖拿來丟飛鏢買房都能賺，沒房的空空只會哭哭。 然後又有另外一種聲音嘲笑那些買到落後漲幅區域/物件的人 "fomo仔/基期這麼高/爛眼光/看你到時要賣誰/毫無基本概念/不做功課" 問題是，在這樣一堆龍蛇雜處的文章/網路情報裡面到底要一個小白怎麼"做功課"?? A.找公開客觀數據阿? => 實登走勢/人口組成/都市發展/就業/學區/坪數/社區/地價... 所以這麼多情報要從哪開始分析? 出現衝突哪邊權重高? 如何按照地區變更模型? B.聽知名度高的阿? => 難道要我信Sway? C.看房版文章阿? => 很多文章都有超發散的討論(X)吵架(O)推文，還不乏彼此矛盾的 所以哪些觀念能類推? 哪些不能? 誰在渡化無知大眾? 誰又在反串? D.只聽公認大神觀念不就好了? =>所以大神每一句100%相信，其他人文章/推文都不看? 那照抄C神的公式結果被鞭屍到體無完膚該怎麼辦，又回到你得做功課不能直接抄? E.把有人提過的雷點全都避開就可以了吧? =>喔 那我就只剩下: 兩/三房平車精華重劃區高樓層低屋齡好社區低持有費高室內坪數完美格局再加高投報率 ......確定這種物件存在??? 真的存在輪的到我來選??? F.多做幾次交易累積經驗就懂得怎麼看了=> 恩，這我還真的同意。 所以零經驗的小白第一次買到地雷物件根本剛好嘛，因為沒有經驗可以讓人"做功課"。 以下一些我想像中可能會出現的推文，先回起來。 Q:那麼多資料不會爬，難道還有人有義務手把手教你怎麼投資房市嗎? 朽木不可雕也 =>對，我就爛。我是真心不知道該怎麼爬，房版大神的境界我可能一輩子達不到。 光交易次數就不可能了。所以我只能退而求其次， 以"反正我肯定會買到地雷物件"為前提來做點房市投資的心理建設。 沒人說地雷物件就不能賺吧? 風口上不是豬也能飛嗎? Q:所以你是那種...一直唱衰強調投資房市缺點但還是自己買房的空空? =>反了，如果不是很有信仰的多多，看到試算表負年化就會果斷放棄了。 就是因為相信未來那怕是地雷物件，整體漲幅還是可以抵銷掉負年化，才會勇敢買下去! Q:代書規費9萬8? 持有成本每年4萬8? 你灌水吧? =>真的喔，讓你看看小白買地雷物件的厲害程度，大神都不會有這些成本。 https://i.imgur.com/Msj6v4m.jpeg
https://i.imgur.com/3owNDU9.jpeg
Q:頭期三百多萬沒祖上支援，騙誰啊? =>真心不騙，關鍵字=提前信貸+保人，還有感謝一切都在信用管制風暴前談妥。 家裡對我的唯一支援就是讓我賴家省房租。 Q:你這邊算錯/那邊觀念不對/XXX費用不會那麼貴...etc，總之沒漲幅也不可能負成這樣! =>阿這就真實帳本，對不起來少的部分你要補給我膩!? Q:那麼心累你還是離開房版吧，投資個ETF或信仰個股不好嗎? =>嘿我還真的有想過，以下是我這兩年跟大神單/自行選股的結果，剛剛截的: https://i.imgur.com/fXGAlRH.jpeg
知道為什麼我還留在這邊了吧QAQ ， 小白去到股債市還是一樣小白阿。 Q:你誰啊? 有人在意你嗎? 當你個板? =>知道大家最近真的無聊提供點笑料嘛，順便看看能不能救幾個觀念錯誤的新小白。 特別是以為現金投報在5倍槓桿下IRR真的隨便都能破2位數那種小白=過去的我。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.33.43.10 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1730068773.A.188.html
推 winner1: 分享給推 這邊很多大神都裝修本業或有家底的啦 改變認知 10/28 07:10
→ winner1: 還是有幫助的 10/28 07:10
推 yuui: 大神就是只買破盤價 10/28 07:29
→ yuui: 小白就是追高 10/28 07:30
推 una283: 如果人人都能在股市賺錢，誰把錢賠給你？ 10/28 07:45
推 Chricey: 求推薦UC2，樓下請提供三家 10/28 07:45
→ una283: 你賺錢，就一定有人賠錢。 10/28 07:45
→ una283: 股市應該是2-8定律最極致的地方 10/28 07:46
推 NovaShin: 這篇是事實 10/28 07:47
推 elven: 原PO算算看，持有6年沒售出時，累計現金流是不是正的? 10/28 07:56
推 Chricey: 求推薦靠譜的復健診所，小弟關節治好再來跪謝！ 10/28 07:56
→ elven: 指的是房租收入，扣除每年支出(利息支出，持有稅金，管理費 10/28 08:00
→ elven: ) 10/28 08:00
→ elven: 也就是表中每年的55.3萬支出，把還本金的部份扣掉。 10/28 08:03
推 spike1215: 原po是剛解套就賣吧，賠手續費很正常。擺到今年5-6賣 10/28 08:03
推 Chricey: 本魯關節痛始祖，葡萄糖胺保證沒用，乖乖吃UC2吧 10/28 08:03
→ spike1215: 沒有賺我是不信啦 10/28 08:03
→ elven: 思考一個點，租金如果無法高過房貸利息+房屋稅地價稅+管理 10/28 08:07
→ elven: 費，房子又完全沒有增值機會，就是買不如租。 10/28 08:07
→ elven: hold在手上每年負現金流，最後還不會漲的物件，為何買? 10/28 08:08
推 Chricey: 長時間坐著工作，關節痛越來越嚴重，該怎麼辦？推薦UC2 10/28 08:08
→ elven: 從現在往回推，6年前買入的物件到現在一毛沒漲，只能說天 10/28 08:10
→ elven: 選之屋。 10/28 08:10
→ elven: 過去不代表未來，現在買入的物件，6年後一毛沒漲，當然還是 10/28 08:13
→ elven: 有這種天選之屋，市場上本來就不是盲揮一定全壘打的。 10/28 08:13
推 Kroner: 求推薦UC2，樓下請提供三家 10/28 08:13※ 編輯: linandydog (136.226.241.93 臺灣), 10/28/2024 08:23:26
→ elven: 如果6年後真的不知道怎麼辦，建議直接進法拍，市場會告訴你 10/28 08:17
→ elven: 答案。 10/28 08:17
推 zpf2005: 同感，以現在的市價無論是中古屋還是新屋，想買來當包租 10/28 08:18
→ zpf2005: 公幾乎就是做功德，你設定六年後平轉，那就是必虧無疑， 10/28 08:18
推 Chricey: 我有在用UC2，感覺效果還不錯欸！ 10/28 08:18
→ zpf2005: 唯一的獲利點就剩賺差價。除非妳買包租特化件，這種就是 10/28 08:18
→ zpf2005: 讓你長租用的，缺點是房價不大會漲。別買自己都不想住的 10/28 08:18
→ zpf2005: 房子，卻奢望有優質傻瓜來租，現在入場只剩首購自住不虧 10/28 08:18
→ zpf2005: ，投資的除非你能低買高賣，轉其他管道會好很多。大神的 10/28 08:18
推 Chricey: 看到有人提到關節痛，我就想到有一篇UC2推薦的文章 10/28 08:18
→ zpf2005: 單我也有跟，那是人家拿零錢出來賭一把的，要跟要先有這 10/28 08:18
→ zpf2005: 個認知，主力應該是voo, qqq, 0050這種的。 10/28 08:18
推 bnn: 有夠寫實 10/28 08:22
→ bnn: 不過其實還是放久一點啦 本多終勝 繳高額房地合一稅很開心嗎 10/28 08:24
推 Kroner: 我也有過關節痛的經驗，真的超痛苦的啦！推薦去看醫生，早點處理比較不會拖延變嚴重。 10/28 08:24
→ bobovillage: 為何前提是六年後平轉？至少也算一下六年後多少能打 10/28 08:27
→ bobovillage: 平支，這樣算才有意義。 10/28 08:27
噓 x156w423: 看選股標的可以懂一個人 10/28 08:29
→ x156w423: 短期致富心態 就不適合做房產 10/28 08:29
推 Chricey: 看到關節痛，我就想起我姨媽 10/28 08:29
推 toeternia: Tldr 10/28 08:34
→ buddy123: 仲介費跟裝修費要加在賣價裡，這樣投報是正的 10/28 08:52
推 askey: 我只能說最神的租金都在PTT上看到的~591開價都沒這麼扯 10/28 09:05
推 GX90160SS: 最穩的S&P 500不買 跑去當三倍債蛙… 10/28 09:10
推 Kroner: 想問一下有沒有關節痛的運動禁忌？怕動得更嚴重… 10/28 09:10
推 zzz50126: 投資本來就還是要有能力 沒能力就只能賭 賭輸不就正常 10/28 09:36
→ zzz50126: 整天想跟單不就是賭博 跟廟裡求籤差在哪 10/28 09:37
→ Mithra: 要買到六年平轉的case蠻不容易的吧 10/28 09:39
→ Mithra: 佔比不到10%的東西讓你買到 10/28 09:39
推 Kroner: 樓下關節痛都吃鞏固力 10/28 09:39
推 elven: 原PO選股...真的知道自己買的是什麼嗎? 10/28 09:47
推 littlestar66: 分享給推 10/28 09:47
推 IamJoey: 這些在買之前都大概算得出來。 10/28 09:59
→ IamJoey: 租金可以看實價登錄跟591，預估租金起碼有個9成準確率 10/28 10:00
推 Chricey: 我阿嬤說吃豬腳補關節，豬腳吃起來 10/28 10:00
推 IamJoey: 買一千萬租2萬5 還含管。那你就是買來等漲價置產用，房租 10/28 10:03
→ IamJoey: 是幫忙你養房。 10/28 10:03
推 soulknight: 分享推 10/28 10:09
推 knifechen: 設定六年後平轉你到底在忙啥... 10/28 10:18
推 Chricey: 關節痛按摩有效嗎？ 10/28 10:18
噓 IBIZA: 就設定一個會賠錢的案例 當然算出來是賠錢 10/28 10:22
→ IBIZA: 你說真人真事 可以給個實價登錄嗎 過去六年在台中買房子 10/28 10:22
→ IBIZA: 最後平轉? 10/28 10:22
噓 IBIZA: 我翻了一下前面的文章 你一開始引用的公式就錯了 10/28 10:28
推 Kroner: 關節痛就老人病 10/28 10:28
→ IBIZA: 用什麼ceca給的速算法 買個一千多萬的房子是有要你30秒決定 10/28 10:29
→ IBIZA: 買不買嗎? 為什麼要用甚麼速算法, 用之前也不確認一下到底 10/28 10:29
→ IBIZA: 對不對 10/28 10:29
→ IBIZA: 你這個心態投資甚麼不會賠錢你告訴我? 10/28 10:29
推 Kroner: 有人用過中醫針灸治療關節痛的嗎？效果如何？ 10/28 10:29
→ Mithra: 有點神奇 兩年前74內一房就要買到一千萬了? 10/28 10:32
→ IBIZA: 他是兩房平車 1650萬 10/28 10:32
→ Mithra: 兩年前那篇是一房一千萬租25K 10/28 10:33
→ IBIZA: 喔喔 所以他修過了 10/28 10:33
推 Chricey: 關節痛這種東西，比鬼還可怕！ 10/28 10:33
→ IBIZA: 喔喔 所以他案例修改過了 10/28 10:34
→ IBIZA: 其實我剛算 不管一房二房他應該都買貴了 10/28 10:34
→ IBIZA: 他應該買到一坪超過40萬 10/28 10:34
→ Mithra: 台中行情不熟 不過套房租25K就我認知是不太容易的事 10/28 10:35
推 Kroner: 吃過關節保健品，都沒什麼效果，有推薦的牌子嗎？ 10/28 10:35
推 backpacker18: 看完還是不懂6年平轉這假設到底哪來的 10/28 10:37
→ backpacker18: 又不是買高總或50年老屋 10/28 10:38
→ IBIZA: 就他自己文章一開始講的 沒賣掉不算數 其實我算投報也 10/28 10:39
→ IBIZA: 都是用沒賺算 偶爾才會用預估看一下潛在獲利 10/28 10:40
推 Chricey: UC2神招啊，吃下去就對了 10/28 10:40
→ IBIZA: 漲 10/28 10:40
噓 s8752134: 為啥偏離現實, 反而一直強調自己貼近事實??? 10/28 10:41
→ Mithra: 用沒漲算投報篩選物件是不錯 但最後都馬還是會漲 10/28 10:42
→ Mithra: 他算完投報是負的結果還是買了 然後抱怨是負的 10/28 10:43
推 Chricey: 關節痛有沒有辦法完全根治啊？UC2聽起來像萬靈丹 10/28 10:43
→ IBIZA: 不是 他當初用ceca的公式算出投報4%, 但ceca那個公式就是 10/28 10:43
→ IBIZA: 錯的嘛 我一開始就指出了 10/28 10:44
→ IBIZA: #1XDAFwqH (home-sale) 10/28 10:44
→ IBIZA: 他大概一開始用到錯的公式 所以接下來出價、仲介費都給的很 10/28 10:46
推 Kroner: 看到關節痛，我就想起我姨媽 10/28 10:46
→ IBIZA: 大方, 一房含車買到1000萬, 那單坪大概要40萬 10/28 10:47
→ IBIZA: 兩年前74環內新屋價也不過如此 他還是1x年的二手屋 10/28 10:47
→ IBIZA: 仲介費還給滿 10/28 10:48
→ IBIZA: 他用ceca的公式算出投報8% 10/28 10:49
推 Chricey: 關節痛睡覺就能治了，吃什麼UC2 10/28 10:49
→ IBIZA: 當初有沒有人跟你說這個公式不對 有嘛 你還用? 10/28 10:50
→ IBIZA: 不過反正你其實也沒賠啦 房價有漲 只是沒有當初想的賺得多 10/28 10:53
推 planta: 真實的分享，非常有料，感謝分享！ 10/28 14:30
→ planta: 房地產版就是要有這種人的存在！！ 10/28 14:30
推 Kroner: 最近天氣變化大，關節痛好像更嚴重了。 10/28 14:30
→ zpf2005: 我看c大那篇文，粗投報率4％，利率1.3％。你的物件粗投報 10/28 20:04
→ zpf2005: 率2.4％，利率2.3％... 你買下去前沒有覺得哪裡怪怪的嗎 10/28 20:04
推 castleman: 推，這就是房板的報酬計算最弔詭的地方，然後大家都覺 10/28 21:06
→ castleman: 得沒差，然後你po出來就被噓 10/28 21:06
推 Chricey: 關節痛這種東西靠UC2就對了 10/28 21:06