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作者dans (Go for the eye)
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標題Re: [閒聊] 投資房地產成本計算
時間Fri Oct 25 13:50:20 2024
先講基本理論 ◆ 資金投報率： 分母為自有資金，分子為收益， 用處為估算投資人把資金投入這項標的的效益。 舉例：投入500萬，獲得回報為 → 500×n% ◆ 物件投報率： 分母為物件總價，分子為收益， 用處為估算這項標的的合理市價。 舉例：回推物件合適總價為 → 年租金÷n% 新舊屋評估物件，尤其投資件或租件 都會需要估算物件如何出價 這時的競爭對手都是市場中的大投老投 以新屋而言，台北市租報率甚至可低到1.8% 隔套老屋，應該是5%(不在守備範圍沒特別背) 所以評估物件總價，用租金回推合理物件投報率 若是新套，估價約落在2200萬 若是四套公寓，估價約落在2200萬 這是市場的可能成交價格 自己出價則可以再上下調整 若很需要這個物件就加價 若看看就好也沒差就減價 你算自有資金投報率對投資型物件的出價沒有任何輔助 自有資金投報率只有在 1. 面對多種投資標的時 2. 涉及槓桿或資金成本時 才有意義 舉例1： 全現金投股票有5%的年化報酬， 全現金投房產只有3%的租報率，還沒扣費用 不開槓桿的大戶就會選擇棄房投股 骷髏怪的算法 明顯是在市場中挑物件看物件的邏輯 看不懂在那糾正的人 不是傻就是笨 不然就是浩呆 真的建議房版應該禁止這些沒下過市場的魯多發言 尤其這個↓↓↓ 噓 blargelp : 雖然你每篇都在嗆人沒買房，但一看就知道你至少兩三年沒 → blargelp : 買過了。離市場超遠 -- ※ 引述《a386036 (骷髏怪)》之銘言 : 很多人只看漲多少說賺多少 : 其實不對 : 假設1000萬房子，自備200貸款800 : 200台銀定存1.725 : 800貸款能找到I+1就要偷笑 : (200*1.725+800*2.725)/1000=2.525% : 出租的話投報=2.525% 就沒有利差只有漲幅 : 假設租3萬 : 一年25.25萬利息+房屋地價稅2萬+半個月仲介費1.5萬+10%貸款費自己管也要算3.6萬 : +2萬修繕等基金+所得稅9.5用5%所得算約5千 : 25.25+2+1.5+3.6+2+0.5=約35成本 : 在認列空租招租般遷1萬 : 成本36萬 : 也就1千萬房子，租3萬塊沒有正現金留 : 假設5年後賣1300扣土增抓6萬，房仲跟交易成本大概75萬=賺219萬 : 在扣掉房地和一20%約44萬=175萬 : 175/5/1000=年3.5% 有很多??? : 簡單說購入價租金一定要3%以上，投資才算有賺錢，不然是虧錢的 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.70.154.116 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1729835423.A.443.html
推 EvilJustice: 你是我認識的股版精算師嗎 10/25 14:04
推 icemaydays: 所以你有下場玩過嗎？ 我無聊看了一下你最早2019年的 10/25 14:05
→ icemaydays: 文，發現你超級反指標欸，簡直房板8zz，可以看錯這麼 10/25 14:05
→ icemaydays: 多年還越挫越勇，不簡單 10/25 14:05
→ dans: 我本來有考慮用毛利率和ROE解釋，考量房版智商太低看不懂太 10/25 14:06
推 Kroner: 喔喔喔，UC2 真的是超讚的啦 10/25 14:06
→ dans: 抽象的比喻就算了 10/25 14:06
→ baseba1l: 所以他很急啊 10/25 14:06
推 blargelp: 我還想說 你把面子看的比真理還重要的人，怎麼上一篇被 10/25 14:13
→ blargelp: 打臉就不見了。沒硬凹我超不習慣。原來是跑去估狗發文了 10/25 14:13
推 Kroner: 樓上UC2當糖吃，天天走拿飛 10/25 14:13
→ blargelp: 你還沒解釋為什麼現金買 物件投報率 成本會有貸款利息欸 10/25 14:14
→ dans: 為啥不能有貸款利息？抓合理投報率不用評估什麼數值合理嗎 10/25 14:15
→ dans: ？不然都抓千分之一？ 10/25 14:15
→ dans: 我的投資件，用租報率1‰賣你，刻以ㄇ 10/25 14:16
推 Chricey: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎？ 10/25 14:16
→ dans: 別擔心啦，你會賺的，我出租件都是天價租金沒裝潢 10/25 14:17
→ IBIZA: 不知道為什麼 房版喊空十幾年的空空 卻總是說手上有很多房 10/25 14:18
→ IBIZA: 幾乎每個都是這樣 10/25 14:18
推 akita690: 隔套不好貸款，管理也比較多事，通常也要求比較高的投 10/25 14:19
推 Chricey: 最近天氣變化大，關節痛好像更嚴重了。 10/25 14:19
→ akita690: 報，5%都算辛苦錢而已。 10/25 14:19
→ dans: 就真的有房呀，下禮拜要轉貸幫大家釋放掛1水位，很佛心的我 10/25 14:19
→ IBIZA: 就真的很奇怪啊 喊空十幾年 一邊空一邊買 10/25 14:20
噓 baseba1l: 最近流行聲稱自己很多房但很怕房價不跌,哈哈 10/25 14:20
推 Kroner: 最近天氣變化大，關節痛好像更嚴重了。 10/25 14:20
→ dans: 我爽呀，打爆你們這些假投資客忒開心 10/25 14:21
→ IBIZA: 流行很多年了 10/25 14:21
噓 baseba1l: 覺得放輕鬆一點啦，沒賺到就沒賺到啊，何必氣急敗壞 10/25 14:22
→ twistfist: 喊空根本是喊沒大漲XD 10/25 14:22
推 Chricey: UC2是啥東西？求解釋啦！ 10/25 14:22
→ IBIZA: 上一個這樣的我也忘了是誰 不過每個也差不多 記不得id也正 10/25 14:23
→ IBIZA: 常 10/25 14:23
→ KrisNYC: 我想到我某些朋友 剛好2019年離開半導體業 或離開海運業 10/25 14:24
→ s8752134: 喊空一直買的指標人物不就是張四房? 10/25 14:24
推 Chricey: 我有在用UC2，感覺效果還不錯欸！ 10/25 14:24
→ KrisNYC: 可能剛好錯過這種行業的爆發期 房仲代銷其實這十來年 10/25 14:25
→ KrisNYC: 爆發期大概有2-3次 如果做了5年又都剛好錯過 是蠻傷心的 10/25 14:25
→ IBIZA: 張金甌喊空之後應該是多買一間 它本來就三間 10/25 14:25
→ KrisNYC: 比較起來 nova也算是錯過這幾年爆發期 但他就蠻能拚的 10/25 14:29
推 Chricey: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎？ 10/25 14:29
→ KrisNYC: 一樣是感覺有點東西 心態上健康不少 10/25 14:29
→ dans: 你們這種吃滿限貸政策的在替代銷擔心錯過時機，是不是搞錯 10/25 14:30
→ dans: 什麼了 10/25 14:30
噓 x156w423: 把人性考慮進去 10/25 14:30
推 Chricey: 5樓關節跟Ｘ一樣 10/25 14:30
→ x156w423: 嫌貨才是買貨人 10/25 14:30
→ x156w423: 大漲=沒事做. 人從房版消失了 10/25 14:30
→ x156w423: 盤整=喊空. 想要偷偷進貨 10/25 14:30
推 alexstag: 手上有房怎麼樣都不擔心，最激動的通常都是錯過的 10/25 14:31
推 Chricey: 樓上UC2當糖吃，天天走拿飛 10/25 14:31
→ alexstag: 人 10/25 14:31
→ baseba1l: 但在批踢踢房版喊沒啥影響力，帶不了什麼風向 10/25 14:32
→ alexstag: 不然就是想要吃貨的，好幾個都是，只是有些有承認 10/25 14:32
→ alexstag: 有些還在反串騙 10/25 14:32
推 Chricey: UC2神招啊，吃下去就對了 10/25 14:32
→ dans: 我可能27~28才會進場吧，但漲勢應該是27起，我坦白說 10/25 14:33
→ baseba1l: 手上有房的很多都108前買的吧，甚至101以前更早，根本也 10/25 14:34
→ dans: 現階段壓不壓貨不干我事 10/25 14:34
→ baseba1l: 沒啥在意漲跌了，再爛再爛都至少一倍了，正常大概是2倍 10/25 14:34
推 Kroner: 我也有過關節痛的經驗，真的超痛苦的啦！推薦去看醫生，早點處理比較不會拖延變嚴重。 10/25 14:34
→ baseba1l: 以上 10/25 14:34
推 akita690: 房市跟股市不一樣，股市不敢接刀子，房市盤或跌反而是 10/25 14:37
→ akita690: 挑好貨的時候。 10/25 14:37
→ KrisNYC: 是 我好像說過了 昨天有去下斡旋 代銷填我年初出的芭樂價 10/25 14:39
推 Chricey: UC2是啥東西？求解釋啦！ 10/25 14:39
→ KrisNYC: 說他要收集一些舊客人的低價斡旋跟公司討論銷售策略 10/25 14:39
→ KrisNYC: 其實很多人都有動作 市場與市價是這些動作的集體表現 10/25 14:40
→ dans: 填我PTT ID，說有個噴仔很會嫌價 10/25 14:41
→ KrisNYC: 我覺得很多時間點都是人同此心 Lin大也貼了他買6000萬房 10/25 14:45
推 Kroner: 想問一下有沒有關節痛的運動禁忌？怕動得更嚴重… 10/25 14:45
→ KrisNYC: 時間點 氣氛正確 你應該做的事 是出去下低價斡旋 10/25 14:45
→ KrisNYC: 因為循環速度越來越快 氣氛反轉 你要的房子跟價格不一定 10/25 14:46
→ KrisNYC: 還在 10/25 14:46
→ grace520909: 最近七期新古斡旋中，有買到再來分享^_^ 10/25 14:46
推 Kroner: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎？ 10/25 14:46
→ KrisNYC: 台支帶著 勇敢去出 不收就不收 你又沒損失什麼 10/25 14:47
→ dans: 不了，我覺得被限貸打到是遜炮在做的事，你們比較合適 10/25 14:48
→ grace520909: 已開，但是對方法人戶不差錢，感覺他有想要的價格， 10/25 14:48
→ grace520909: 但我那個價格可以買新預售啊 10/25 14:48
推 Chricey: 樓上UC2當糖吃，天天走拿飛 10/25 14:48
→ dans: 而且這種貸款成數我歐印銀行股都贏房 10/25 14:49
推 alexstag: 反正有立flag 2027, 給推，回頭再來看就好 10/25 14:51
推 ttyy: 房子都是108年前買的等於錯過這一整段大多頭 10/25 14:52
→ ttyy: 但宣稱2022空頭和限貸都有預測到(不過多頭沒有) 10/25 14:53
推 Chricey: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎？ 10/25 14:53
→ ttyy: 這樣算不算俗語說的壞掉的鐘一天也會準兩次? 10/25 14:53
→ dans: 你買我的房子，稅讓你付，你就能真真切切知道我沒錯過 10/25 14:54
推 PTTMAXQQ: 如果我說這時間其實才適合 10/25 14:54
→ PTTMAXQQ: 我們投資兼自住的人看房下斡你信嗎？ 10/25 14:54
推 Chricey: 關節痛按摩有效嗎？ 10/25 14:54
→ dans: 趁有人能接手我一定棄房歐印股 10/25 14:54
→ dans: 如果我說我信，你可以幫我說服ttyy買我房+稅嗎？ 10/25 14:55
推 jaricho: 錯過 看錯這波 自己沒賺到 但看到別人賺到 那種痛苦相對 10/25 14:55
→ jaricho: 剝削感 是比賠錢還痛苦的 10/25 14:55
推 Kroner: UC2是天然成分嗎？還是有添加物啊？ 10/25 14:55
→ IBIZA: 棄房哪有差 有需要的時候隨時都能多一間出來啊 10/25 14:55
→ jaricho: 股市不就有一種說法 賣飛了少賺比賠錢還痛苦 10/25 14:56
→ PTTMAXQQ: 其實最近的限貸我也怕怕的，所以接受了3%的高利率， 10/25 14:56
→ PTTMAXQQ: 這些理財房貸我都拿去做了美債槓桿，雖然目前還虧損， 10/25 14:56
推 Kroner: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎？ 10/25 14:56
→ PTTMAXQQ: 但…也這樣借了一千多萬出來了， 10/25 14:56
→ PTTMAXQQ: 所謂的限貸…應該還是卡在某些人吧 10/25 14:56
→ dans: 我也想吃3%的高利率，可是轉貸好像最高2.4%而已，難過 10/25 14:58
→ dans: 撥款完再來回報最終利率，說不定也是3% 10/25 14:59
推 Kroner: UC2推薦？有人試過嗎？靠譜嗎？ 10/25 14:59
推 ttyy: 要找人接手不就丟到市場上賣就好了XD 10/25 15:00
→ dans: 你不信我有房，就你來當這個冤種不就好了？還能幫忙負擔稅 10/25 15:02
推 ttyy: 我沒有說你沒房喔，你說你多數108年前買，我信阿 10/25 15:03
→ ttyy: 不過行情價賣不肯賣，要溢價超多+稅給別人付才賣 10/25 15:04
推 Chricey: 喔喔喔，UC2 真的是超讚的啦 10/25 15:04
→ ttyy: 你這樣要當空軍司令，有點口是心非呢 10/25 15:04
→ dans: 那你幫我說服KrisNYC買，稅他負擔，我分紅你5% 10/25 15:04
→ Zexion: 給我一個股友很像，GG砍在8月阿呆谷，還嘴硬要等美國新爸 10/25 15:11
→ Zexion: 爸出來再買，結果現在整天看衰別人資產 10/25 15:11
推 Chricey: 我阿嬤說吃豬腳補關節，豬腳吃起來 10/25 15:11
→ elven: 你要算物件就單純算物件，再來算槓桿之後(有借貸資金成本) 10/25 15:57
→ elven: 投報，沒有混在一起算的。 10/25 15:57
→ elven: 現金買股投報 vs. 融資買股投報，概念一樣 10/25 15:58
→ elven: 現金買0050的投報，為啥要扣除融資成本? 10/25 15:58
推 Kroner: 我有在用UC2，感覺效果還不錯欸！ 10/25 15:58
→ elven: 本金就是200萬，你可以選擇銀行定存，買0050，買50正2，買2 10/25 16:03
→ elven: 330，沒有任何一項投資要扣借貸成本，要扣的話通通扣啊， 10/25 16:03
→ elven: 銀行定存也要扣，那投報就變負的了! 10/25 16:03
→ elven: 單純算物件投報率(總價)，會看到台灣的租金投報大約是2%， 10/25 16:08
推 Kroner: 哇勒，UC2 這個東西真的是太讚了 10/25 16:08
→ elven: 這是合理的而且具有參考性的 10/25 16:08
→ elven: 加上槓桿之後，因為每個人的舉債條件不同，算出來的投報當 10/25 16:10
→ elven: 然不同，這也是合理的 10/25 16:10
推 jaricho: 推92f 看錯近年房市行情沒跟上賺到這波 真的很痛苦 跟過 10/25 16:41
推 Chricey: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎？ 10/25 16:41
→ jaricho: 去手上有沒有房一點關係也沒有 10/25 16:41
→ blargelp: 嘿嘿 還想點名公審，結果大家都在笑你：（ 10/25 17:43
→ JODOMADY: 嫌貨人才是買貨人 10/25 20:05