推 yousking: 確實傳教傳到離譜，搞得像傳銷，中肯。10/17 11:01
推 jubii: 槓桿房蟲這一波打回原形剛好10/17 11:10
推 dophin332: 我爸那時候sars房價真的腰斬逃不掉.都沒人要看要買.10/17 11:11
→ dophin332: 他當初買新北預售屋.高點交屋然後景氣反轉10/17 11:12
→ dophin332: 然後打折打到骨折還是賣不掉.我們還先搬出去住10/17 11:12
→ dophin332: 結果那間房子就套到現在,我媽就搬回去硬扛繼續住.10/17 11:13
推 amino0120: 本多終勝 地點先決10/17 11:13
→ dophin332: 是禍也是福.後來就花了三百萬整修一下.10/17 11:13
→ dophin332: 變成她的退休宅了. 至少還有地方住.10/17 11:14
推 dophin332: 我爸也還來不及破產法拍 人就死了.10/17 11:16
推 dophin332: 因為這個教訓 我後來買房的策略就變成買防守型物件.10/17 11:20
我老家也是買在上波最高點，因為不在都會區也從沒回到最高點。
但因為自住算算也沒賠太多就是，算起來比你好一些。
※ 編輯: kiyoshi520 (114.137.175.51 臺灣), 10/17/2024 11:29:37
→ chouvincent: 目前看下來 賴清德是最挺年輕人買房 讚！10/17 11:29
推 cult2: 推"風險"，有本業能力賺錢的還是那些人，其他過度樂觀無力10/17 11:32
→ cult2: 還貸的終究只是在找下一手接盤俠10/17 11:32
推 kusomanfcu: 蛋毛區互相取暖喊房價會跌嗎10/17 11:41
推 dophin332: 不過以票面來看,三十年過去那間還是漲了200%就是了.10/17 11:50
→ dophin332: 所以也沒到慘就是了.禍是當初賣不掉,福也是當初賣不掉! 10/17 11:51
推 Morphee: 房就是有居住出租功能所以能讓人穿越牛熊的時間維度，這10/17 12:15
→ Morphee: 才是保證獲利的本質，只要台灣人本質是聰明勤奮，就是賺10/17 12:15
→ Morphee: 多賺少的問題。房股都一樣，抱對抱長勝率就遠高於短線。 10/17 12:15
推 Morphee: 賴，蔡，馬，扁終究是會成為歷史的灰塵，看穿本質才能穿 10/17 12:18
→ Morphee: 越牛熊。 10/17 12:18
→ piliwu: 我親戚也買在97年台中高點，現在已經漲超過3倍 10/17 13:28
→ piliwu: 當年七期很爛一堆八大對面開熱炒店夜夜笙歌10/17 13:29
→ piliwu: 新光大遠百都還沒影勒10/17 13:29
推 freekid: 其實我很好奇你到底是看到哪些人說只漲不跌 他們又是怎10/17 13:47
→ freekid: 麼定義的 我們看的真的是同一個房版嗎？10/17 13:47
→ freekid: 人氣高了反串的人就會多 但我覺得仔細看 應該不難分辨哪10/17 13:48
→ freekid: 些是有價值的資訊 哪些是反串10/17 13:48
→ freekid: 如果一直盯著反串的人看 要怎麼讓自己進步？10/17 13:49
房板股版都有死多頭我以為是常識，我反好奇你怎麼會看不到？
你樓上那位piliwu就是個例子，而且我也不覺得他是反串。
我也不是完全看空，也認同回測時間拉長資產價格會膨脹的事實。
這篇要講的是風險，那些鼓吹轉貸甚至高利貸的都太輕忽風險了。
※ 編輯: kiyoshi520 (114.137.175.51 臺灣), 10/17/2024 14:00:25
推 freekid: 那你可以把他的推文一句一句拉出來看 你要反駁哪句話？ 10/17 14:06
→ freekid: 這就是我剛剛問的 只漲不跌的定義是什麼？ 股房反應國 10/17 14:06
→ freekid: 家經濟 是果而非因 假設你認為這個地區的經濟長期向上 10/17 14:06
→ freekid: 那股房長期向上的結論也沒什麼問題 有些人講只漲不跌是 10/17 14:06
→ freekid: 把週期拉到十年以上 如果這樣叫死多頭 其實我更好奇你所 10/17 14:06
→ freekid: 謂死多頭的定義是什麼 10/17 14:06
你拉十年根本不夠啊，原原Po的數據就說明1991~2003多數處在下行週期。
同樣的很多人只看08年後的狀況，也是見樹不見林。
拿那麼短的時間去看，很多時候只是要去鞏固自己的想像而已。
反而回測30年才能反應資產價格膨脹的事實，因為它真真實實的有經過一輪大且長不景氣。
而且我也不是要反駁長時間回測本身，是要講在反轉時是真的有人會撐不下去才讓原Po有法
拍可以抄底。
→ freekid: 你說高利貸風險 這沒問題我認同 但你特別拉這句話出來10/17 14:10
→ freekid: 我覺得沒什麼意義 ceca房產的東西對一般人來說九成都有10/17 14:10
→ freekid: 用 結果他講一個錯誤操作 要被追著打這麼久 比例原則恰10/17 14:10
→ freekid: 當嗎？10/17 14:10
→ freekid: 或者換一個問法 你只拉這句話出來 是真的想強調這個其實10/17 14:10
→ freekid: 大部分人都知道風險高的方式不妥 還是你有其他的想法？10/17 14:10
→ freekid: 另外 轉貸跟高利貸是兩回事 利率跟債權人完全不同 目前10/17 14:11
→ freekid: 轉貸是沒看到什麼風險 10/17 14:11
原來是酸C大讓你不開心啊...
我講的轉貸是指利用轉貸延長寬限期，特此說明以免誤會。
我也沒有講風險只有兩者而已，只是舉例。
過度槓桿的形式很多，比方說用信貸湊頭期我也不覺得是好方法。
當然這可受公評我也沒有要過度延伸。
至少利用轉貸延長寬限期是其中風險很大的槓桿方式，而且目前也踢到鐵板了。
※ 編輯: kiyoshi520 (114.137.175.51 臺灣), 10/17/2024 14:33:36
推 freekid: 三十年是一種拉法 但十年也不會不夠 台灣人貸款的平均年 10/17 14:43
→ freekid: 限就是十～十五年 這時會遇到換房問題 對一般人來說這時10/17 14:43
→ freekid: 才要考慮漲跌10/17 14:43
→ freekid: 我沒有去反駁你的回測說法 只是覺得你的某一段論點有些10/17 14:44
→ freekid: ？10/17 14:44
回測的長度跟景氣循環有很大相關，所以10年不能類比30年因為房市的循環很長。
也因此不能用10年類比30年的結論，
例如你用1991~2003會得到房市跌的結論。
※ 編輯: kiyoshi520 (114.137.175.51 臺灣), 10/17/2024 14:47:18
推 gaulle1974: 這陣子看到ffaarr的幾篇文章 不妨參考 10/17 14:50
Ffaarr的文章我也有在看。
很多股票投資概念是可以套用到房市，房子比較特別的除了不動產本身以外，
自住也是一個特點。
至少我自己是這樣看。
推 freekid: 等等 所以轉貸到底風險在哪？ 你的意思是使用低於通膨的10/17 15:11
→ freekid: 借貸有風險 還是本來規劃轉貸但現在可能卡住的人 他們當10/17 15:11
→ freekid: 初的規劃有風險10/17 15:11
我不是說轉貸有風險，而是利用轉貸來延長寬限期會有風險。
一來寬限期本身就會造成整體利息支出的增加。
二來若本身償還本金能力不足，若不能轉貸那財務壓力就會變大、
尤其目前房貸利率還在升的當下。
若是現在預售時還在想寬限期用好用滿，那也只能給他祝福一路好走了。
※ 編輯: kiyoshi520 (114.137.175.51 臺灣), 10/17/2024 15:11:51
推 freekid: 不是 你等於沒有回答… 10/17 15:20
※ 編輯: kiyoshi520 (114.137.175.51 臺灣), 10/17/2024 15:29:31
→ zpf2005: 無限轉貸用意在重設還款年限，取得較低利率，重新取得寬10/17 15:32
→ zpf2005: 限期。C大自己有說，無限寬限期基本不可能，他自己是抓寬10/17 15:32
→ zpf2005: 3還兩年本金，轉貸再寬3。他應該是搞混無限轉貸跟無限寬 10/17 15:32
→ zpf2005: 限期。 10/17 15:32
不，我的看法跟買房阿元一樣，寬限期是讓你手頭緊時做緩衝的，而不是一開始就拿來用。
不管是你能否一直寬限還是中間隔兩年。
這類的操作都是基於過去資金浮濫跟利率偏低的背景下產生的槓桿方式。
接下來銀行只會收傘而不太會放水，就算你想玩銀行也不想陪你。
→ zpf2005: 股房市都歷史高點，分散風險就全投。房子，台股，美債，10/17 15:35
→ zpf2005: 投等債，標普500，鹿港股都買，比例自己抓 。10/17 15:35
→ planta: 你知道嗎？人類以前經歷過冰河時期，寸草不生，生存都有困10/17 15:37
→ planta: 難。！10/17 15:37
你乾脆講，人生自古誰無死、早點去死早解脫。
※ 編輯: kiyoshi520 (114.137.175.51 臺灣), 10/17/2024 15:42:14
推 freekid: 放貸收支比標準是本息和 而非寬限 不存在沒有轉貸那麼償10/17 15:45
→ freekid: 還本金能力就不足的問題 轉貸的本質是為了減少本金讓i10/17 15:45
→ freekid: rr報酬率最佳化 一般來說跟風險無關10/17 15:45
IRR漂亮是因為你本金投入少造成的，而本金投入少就是槓桿比例高。
而槓桿高不就是風險高嗎？
推 freekid: 利率是偏低沒錯 但資金到底哪裡浮濫 你怎麼定義浮濫？10/17 15:48
→ freekid: 銀行評估風險借出資金 這跟浮濫無關 浮濫應該是風險跟報 10/17 15:48
→ freekid: 酬不等價吧？ 政策現在收緊也不是因為浮濫 是想避免貧富 10/17 15:48
→ freekid: 差距 以及避免房地產放貸比率增加10/17 15:48
天啊，都QE十幾年搞到通膨都還沒收拾乾淨，你還覺得資金不夠浮濫？
我覺得你的問題不僅僅是一直伸手要定義而已...
※ 編輯: kiyoshi520 (114.137.175.51 臺灣), 10/17/2024 15:50:07
※ 編輯: kiyoshi520 (114.137.175.51 臺灣), 10/17/2024 16:10:40
推 freekid: 槓桿高不代表風險高 這觀念提過很多次了10/17 16:25
→ freekid: 你拿qe來講資金浮濫 那浮濫就不會是一個問題 美金到現在10/17 16:26
→ freekid: 多印了多少 算浮濫嗎？ 有出問題嗎 10/17 16:26
所以這次通膨是通膨假的？然後台電沒政府貼錢就要破產也是假的？
→ freekid: 我不是伸手要定義 我是問你的定義 10/17 16:26
推 yiliang1107: 其實原po要表達的意思是過度信用擴張 10/17 16:29
→ freekid: 寬限期造成利息的增加？ 你到底在說什麼？10/17 16:29
我指的是整體利息支出。
但就算是短期持有，也會因為本金償還而讓利息支出減少。
所以相對有還本金的狀況，用寬限期都要繳比較多利息。
→ freekid: 對 大家都知道避免信用過度擴張 但不代表說的方式沒有問10/17 16:30
→ freekid: 題10/17 16:30
→ freekid: 怎樣的利率跟還款標準算過度？ 怎樣不算？10/17 16:30
→ freekid: 現在如果能借一百億利率1.3的錢 借了算不算信用過度擴張 10/17 16:31
→ freekid: ？ 要不要借？ 10/17 16:31
→ freekid: 重點不是酸ceca什麼的 而是論述的比例問題10/17 16:32
→ yiliang1107: 目前是用「信用佔GDP比重」來做判斷標準10/17 16:32
推 freekid: Y大你那張圖沒問題 但重點到底是避免個人的信用過度擴張10/17 16:34
→ freekid: 還是避免整體的信用過度擴張10/17 16:34
→ yiliang1107: 個人是整體的一員吧？ 如果要細部討論10/17 16:36
→ yiliang1107: 就是要回到計算因子跟參數，拉出數據來看會更精準10/17 16:36
→ yiliang1107: 要不然就初步分為企金跟消金來看10/17 16:37
→ yiliang1107: 看你們兩個有沒有更好的的看法？ 討論看看10/17 16:38
推 freekid: 個人當然是整體的ㄧ員 但就個人來說 做到具備護城河10/17 16:38
→ freekid: 就算整體環境不利也不對自己影響 那其實不用管個人是不10/17 16:38
→ freekid: 是整體吧 我不是說整體不用看 我是說有些人在論述時 沒10/17 16:38
→ freekid: 有把個人跟整體適度的拆解開來 10/17 16:38
我在講的，一直是個人。
過度使用寬限期本來就會比償還本金的方式承受更多風險、不管你要叫開槓桿還是叫信用擴
張。
風險本來就相對的，並不是有什麼絕對值才有風險，而且承受力也因人而異。
→ zpf2005: 投資房子最迷人的就是5倍槓桿，就算房子只隨著通膨漲2％10/17 16:42
→ zpf2005: ，5倍後就是10％，轉增貸跟寬限期是讓你維持住5倍槓桿， 10/17 16:42
→ zpf2005: 幾乎是最低風險的高槓桿工具。銀行為什麽要收傘？存款一 10/17 16:42
→ zpf2005: 直增加，銀行又無法拒收存款，央行限制住掛1房貸，銀行只 10/17 16:42
→ zpf2005: 能找各種方式借你錢。就算房價下跌，你按時還房貸，銀行10/17 16:42
→ zpf2005: 為什麽要收你傘？買房原本就要預設本利還沒問題，收入只10/17 16:42
→ zpf2005: 夠還寬限期的原本就是在賭，賭輸就是韭菜。沒還的本金也10/17 16:42
→ zpf2005: 不是讓你吃喝玩樂掉的，是讓你投入股市滾利，之後越還越10/17 16:42
→ zpf2005: 輕鬆。10/17 16:42
你想要鎖定五倍槓桿也是要承擔相對風險。
順風的時候你這種操作是可以擴大獲利，但若景氣反轉，你會兩頭賠。
想獲得高報酬率，就必須承擔高風險。
道理沒很難，只要估好自身的承擔能力。
推 freekid: 收入只夠還寬限期 銀行就不會借給你10/17 16:49
→ freekid: 坦白說我完全不理解轉貸風險哪裏大 通膨比利息高 收支比10/17 16:50
→ freekid: 又有審核 到底實務上哪種族群會因為無法轉貸所以本身償10/17 16:50
→ freekid: 還本金能力不足？ 月薪十萬 收支比抓月薪三成 寬限期一10/17 16:50
→ freekid: 萬七 所以無法寬限要還本息三萬 償還能力就不足了嗎？10/17 16:50
如果這世界這麼簡單，就不應該有法拍屋這種東西吧。
銀行評估的風險是包括把你房子法拍後的錢，但就這個也算進去也是有還不完的負資產。
我是沒有要那麼危言聳聽，但你也不該賭定過去幾年的金融寬鬆會持續下去。
推 freekid: 我覺得這篇文章最大的問題是沒有實務 10/17 16:53
→ yiliang1107: f大 我之前也這麼認為10/17 16:57
→ yiliang1107: 就是銀行應該有做好把關的動作，畢竟出狀況承擔業務10/17 16:58
→ yiliang1107: 要寫報告10/17 16:58
→ yiliang1107: 可是這兩天，發現 好像未必，還是有些狀況。但是比10/17 16:58
→ yiliang1107: 例多寡不知道。10/17 16:58
→ yiliang1107: 另外就是，這一波瘋狂上車的年輕人10/17 16:59
→ yiliang1107: 部份真的就像之前跟你討論的，純粹要開寬限期來套利 10/17 17:00
→ yiliang1107: 合資、借人頭等等。10/17 17:00
→ yiliang1107: 所以兩個點：1.銀行新青安核貸落實性10/17 17:01
推 freekid: Y大這我相信 事實上我也有耳聞 某些分行作的比較寬鬆10/17 17:01
→ freekid: 但畢竟還是存在一個限度 常態還是算有審核的10/17 17:01
→ yiliang1107: 2.預售屋的部份，這一塊沒有銀行幫忙把關10/17 17:01
→ yiliang1107: 所以就是你之前提說的比例問題10/17 17:02
→ yiliang1107: 這是我蠻認同的，也還在觀察。10/17 17:02
推 freekid: 預售屋那裡我也有些擔心 因為還沒走到收支比審核 坦白說10/17 17:04
→ freekid: 的確不知道購買的族群是否超出個人能力10/17 17:04
→ freekid: 這部分期待你的觀察 我也一直在收集資訊10/17 17:05
這點我也認同，預售屋除了本身的期貨性質外，
也牽涉到金融系統、畢竟多數人交屋也得要跟銀行借錢。
※ 編輯: kiyoshi520 (114.137.175.51 臺灣), 10/17/2024 17:47:45
推 zpf2005: 預售違約的貨會回到建商手上，如果量很大，建商又用高於 10/17 18:07
→ zpf2005: 最後一筆預售實登但低於新成屋行情的價位賣，整體市場就 10/17 18:07
→ zpf2005: 會向下。現在的風險就是不知道這些澎風的投機客有多少， 10/17 18:07
→ zpf2005: 畢竟買預售不審核財力，以及漲幅太快導致四年前預售 10/17 18:07
→ zpf2005: 跟新屋之間價差太大的地區。 10/17 18:07
推 freekid: 1.利息支出變多並不是風險 瑞典百年房貸只還利息 代表風 10/17 22:07
→ freekid: 險超高嗎 我想不是 10/17 22:07
→ freekid: 2.高槓桿也不一定代表風險 風險是指環境發生變化時失去 10/17 22:07
→ freekid: 彈性應對的能力 在房貸上 維持率的高低 以及利率的變化 10/17 22:07
→ freekid: 才能反應風險 而在台灣這些變化要高到稱之為風險 那代 10/17 22:07
→ freekid: 表收支比要放水的很誇張 但目前台灣就沒有這種跡象 10/17 22:07
→ freekid: 我一直問你實務 月薪十萬 本息三成抓三萬五 有沒有寬限 10/17 22:07
→ freekid: 期到底風險在哪？ 10/17 22:07
→ freekid: 3.通膨是貨幣價值下降 跟浮濫有什麼關係？所以我才一直 10/17 22:07
→ freekid: 問你 你浮濫的定義是什麼 10/17 22:07
→ freekid: 我看前文 你浮濫指的應該是信用擴張的內容吧？ 10/17 22:07
→ freekid: 4.「過度使用寬限期要比償還本金的方式承受更多風險」 10/17 22:07
→ freekid: 這句話本身就有問題 先不管你怎麼定義過度 10/17 22:07
→ freekid: 寬限期的本質就是增加資金靈活度 而償還本金是減少金錢 10/17 22:07
→ freekid: 的機會成本 大家在討論是否償還本金或增貸時 討論的焦點 10/17 22:07
→ freekid: 都是未歸還的本金是否能打敗借貸利率而已 跟風險一點關 10/17 22:07
→ freekid: 聯都沒有 10/17 22:07
→ freekid: 包含你前文講的利息支出變多也是一樣 這是財務觀念 如果 10/17 22:07
→ freekid: 你的本金能打敗利率 那利息支出變多的同時 本金也會變多 10/17 22:07
→ freekid: 那就不應該還 反之如果自認做不到 那就還 無論是哪種 10/17 22:07
→ freekid: 這都屬於財務操作問題 而非風險問題 10/17 22:07
→ freekid: 5你提法拍 你知不知道台灣違約率進入法拍的比例有多低 10/17 22:07
→ freekid: 而且我完全看不懂什麼叫「還不完的負資產」 你到底在說 10/17 22:07
→ freekid: 什麼？我最近剛處理一個法拍 屋主以房養老 剛往生 銀行 10/17 22:07
→ freekid: 債權八百萬 但房屋價值約三千七百萬 法拍後的殘值再分給 10/17 22:07
→ freekid: 繼承人 這樣到底負資產在哪？ 10/17 22:07
→ freekid: 6. 我的論點又不是未來的金融寬鬆會繼續持續 這沒人知 10/17 22:07
→ freekid: 道 是你拿qe說浮濫 我的意思是從你qe的例子看起來 浮濫 10/17 22:07
→ freekid: 就不會是一個問題 況且我也沒有認為qe等同浮濫 10/17 22:07
→ freekid: 其實我前面有定義 我認為浮濫的前提是利率與風險不等價 10/17 22:07
→ freekid: 的借貸 10/17 22:07
→ freekid: 7.你在強調每個人風險不同 這沒問題 但你內文不是在強調 10/17 22:07
→ freekid: 這點 你內文在強調的是理財工具 例如轉貸 寬限期 跟高利 10/17 22:07
→ freekid: 貸 我從頭到尾都是在跟你討論 你實務上到底懂不懂這些工 10/17 22:07
→ freekid: 具的操作內容 10/17 22:07